站在海南三亚亚龙湾向东眺望，距这里大约8公里的对面就是被列为海南省“十一五”重点工程的清水湾项目。这个经历了外资地产基金“分手”事件以及大摩“行贿门”等负面传闻牵连的地块，3月28日在一片质疑声中，迎来了开盘时刻。
“这么快就有8亿元的销售业绩确实难能可贵，但将2009年大部分精力押宝在一个项目上是否过于冒险？”据广州当地某代理行人士分析，由于海南依附性的楼市特点，如今市场的饱和度也注定难以消化大量的开发聚集。
是福是祸还不能定论。而事实上，在海南这块昔日曾制造出600多栋烂尾楼、28万亩闲置土地的投机者乐土上，自2007年以来，即便在金融危机的阴霾下，大牌开发商仍纷至沓来：万科、富力、雅居乐、鲁能、金泰、新世界[8.93 -3.46%]等业界列强悉数到位，海南“掘金潮”再度汹涌。
狂投200亿：福兮祸兮？
“清水湾的销售状况大大超出我们的预期。”4月1日，雅居乐地产(企业专区，旗下楼盘)副总裁黄奉潮对记者表示。他认为，清水湾的定价策略是刺激销售的重要原因。
“清水湾的开盘价比周边项目低了近50%”。洋房带装修均价定在8000元/平方米，别墅价格大约在18000元/平方米。黄奉潮表示，低价入市的发售策略，主要是考虑到项目的开发期长达10年，开盘之初采取让利措施，有利于奠定客户基础。
目前雅居乐的土地储备建筑面积约为2900万平方米，其中，清水湾项目占了三成的比重，但地价占的比例却只有12%，土地成本为273元/平方米。
然而，或许这正是其中的隐忧。清水湾的开发完全是由雅居乐一家开发商主导，整个项目占地达1.5万亩，加上5000亩左右的高尔夫球场，总用地面积达到2万亩，总投资额达到200亿元，开发周期长达10年。目前该项目已完成投资超过30多亿元，预计2009年总销售面积能达30万平方米。
据业内人士分析，由于海南依附性的市场特点，包括东北、华北在内的北方市场一直是海南楼市的绝对购买力量。但长期蛰居南方的雅居乐却明显缺乏北方市场营销经验，后市似乎并不是十分乐观。
雅居乐一直被业内人士认为是“华南五虎”中资金压力较小、且负债率较低的。目前，雅居乐现有4亿美元息率9%的高息债券、2亿美元银团贷款及60亿元内地银行借贷，当中有11.3亿元将于今年到期。
然而，大摩“行贿门”事件却给雅居乐蒙上了一层阴影。
雅居乐在去年7月份，把30%的项目股权以53亿元的代价出售给摩根士丹利。前不久，摩根大通发表研究报告称，要投资者相信雅居乐并没有卷入行贿事件需时间证实，并强调，在最坏的情况下，如果摩根士丹利前中国地产部要求全额退款，雅居乐的2009年度负债比率可能高达189%。
屯兵海南 囤积泡沫？
雅居乐清水湾是2009年第一个试图一鸣惊人的项目，但绝不是惟一一个，漫长的海岸线上，还有更多的项目蛰伏着，等待一飞冲天的机遇。
万科、富力、新世界、雅居乐、保利、中粮、鲁能、绿地、万达、华润地产、合景泰富、今典集团(企业专区，旗下楼盘)等，或前或后，无一例外地在海南建立了自己的根据地。
2005年，富力在陵水县香水湾取得一块综合性商住地块，占地约2500亩，这个名为富力湾的项目，目前已经建成10万平方米。富力有关负责人近日透露，今年在海南的资金投入将不少于15亿元。除香水湾外，富力还在海口、澄迈等地储备了大幅土地，在海南共取得近万亩土地的开发权。
“我们的海南项目位于雅居乐和富力项目之间，目前还未启动”，合景泰富有关负责人表示，海南市场现在还未成熟，“还需要时间热起来”，项目的开发节奏还得看市场形势调整。谈及未来市场会否过热而产生泡沫，他认为“不用过分担心”。
然而，如此大体量、高密度的投入不得不让人联想到上世纪90年代，挤破泡沫后海南满目疮痍的景象仍让人心有余悸：占全国人口千分之六的海南，积压的商品房占全国积压总量的十分之一，五千多家开发企业，幸存下来的不到百分之十。
十几年过去，海南市场在开发商的追捧中再次升温，仅三亚市的房地产投资总额便从2001年的7.2亿元激增到2007年的126.96亿元，三亚的房价也从2003年的5000元/平方米上涨到2008年10200元/平方米。2008年市场低迷时，三亚市全年房地产销售总额达到111.43亿元，房价不跌反升。逆势表现令海南泡沫说又重新蔓延。
姚峣认为，目前海南省政府虽然大力支持房地产开发，开发商也大批涌入，但度假物业相当于是第二套甚至第三、第四套房，属于奢侈品消费，其发展基础是宏观经济的高速增长，而目前国内外的经济形势都不乐观，销量没人能保证。(曾冬梅/文)
(来源：中国房地产报 )
