解开买房子议价现象

文/陈韵如

前言：
不管买什么，
议价都是门学问，
价格开高了怕买贵，
价格开低了又怕买不到。
实际上，
议价关键在于对方开价，
以及总价与单价的高低。

价格是价值的换算，每个人心中都有一把尺。因此，价格应该是没有是与非的，因为每个人的价值观不同。
有的人愿意花一千两百元喝一杯珍贵的麝香猫咖啡，当然也有人愿意花上百万，买一只全球限量的鳄鱼皮柏金包，奢侈性愈高的商品，这样的落差就会愈大，真的是无关对错。
豪宅真的错了吗?
但是最近台北市的豪宅之所以倍受争议，因为开出的价格，来到令多数人”匪夷所思”的价位，好地点的大案，都希望成为成功站上单价写下区域新高纪录的第一案。
在这种氛围下，紧接着几乎是所有台北市，以及台北县市区的新案，开价都在上涨，涨幅一成到两成不等。
于是学者开始担忧，房价愈涨愈高，所得却没有增加，会不会造成泡沫化，重演二十年前房价在短期内大幅崩跌的恶梦。回过头来看，不少学者认为，选后这一波房价上涨的起点就是豪宅，于是豪宅成为房价上涨的幕后黑手。
之后，为了避免成为众矢之的，再度引起是非争议，影响销售，于是豪宅建商干脆来个「不公开表价」，过去将成交价列为最高机密，现在却连要卖多少钱都不得而知，乍听之下的确是有点夸张。
新的行销模式能否奏效，都是得要经过市场考验的，暂且不论这个方式是否行得通，重点是，实际的房价到底是多贵？买房子是否真的是这么贵？住展房屋网提供一些数据，让您不再「雾里看花」，而是到阳光下赏花。
住展房屋网(www.myhousing,com.tw)统计目前北台湾正在市场上销售的新成屋及预售屋，发现一些有趣的现象。
百万豪宅议价率两成以上
首先是台北市，台北市新案中，推案单价在四十万以下的案子，已经很少了，总销金额占不到一成，这些相对低价的新案，议价率是十二%。
推案单价四十万至八十万，显然是台北市推案的「重量区」，加起来约占六成之强，议价率慢慢上升到十三点四%及十五点五%。
价格再高，所占比例就慢慢下降了，推案单价八十至一百万，总销占比约十八%，议价率继续推升到十六%左右。
单价百万的豪宅，约占全部新案销售金额十五%，创下历史新高，但是议价率已经超过两成，来到二十三%，也就是说，开价高并不表示成交也会跟着升高，开价高、议价空间也会跟着变大。
举例来说，假设A案推案单价九十万元，议价率十六点三%，成交价约为七十五万；B案推案单价破百，来到一百一十万，根据统计，目前议价率约二十三%，成交价大约接近八十五万，也就是说，表价一坪差二十万，实际成交价只差了十万。
桃县单价十至十五万占六成
十五万在台北县已经算是低单价了，占不到五%，主要推案单价还是集中在十五万至三十万这个等级中，议价率也是跟着上升到十二点四%及十四点四%。三十万以上的高单价，约占三成四，议价率约再十五%到十六%，北县整体结构和台北市极为类似。
桃园县则有些不同，约有六成新案的单价都集中在十万到十五万，接下来是十五万到二十万的中高单价区，议价率约十二点四%，到了最高单价二十五万以上的，议价率跳到将近十七%，可见还是一样的结论，单价愈高，议价率就愈大。
新竹市的顶级住宅议价率，仅次于台北市，可以议到接近两成，不过主要推案还是集中在十五万至二十万。

北台湾各级距单价议价率一览表
台北市单价(万元/坪) 40以下40-60 60-80 80-100 100以上
总销比例8.7% 29.4% 28.7% 18.0% 15.2%
议价率11.9% 13.4% 15.5% 16.3% 23.0%
台北县单价(万元/坪) 15以下15-20 20-30 30-40 40以上
总销比例3.7% 33.3% 32.6% 15.4% 14.9%
议价率9.5% 12.4% 14.4% 15.1% 15.8%
桃园县单价(万元/坪) 10以下10-15 15-20 20-25 25以上
总销比例3.3% 59.5% 19.6% 3.1% 14.5%
议价率8.9% 11.2% 12.4% 15.4% 16.8%
新竹县市单价(万元/坪) 10以下10-15 15-20 20-25 25以上
总销比例1.6% 17.6% 51.9% 20.4% 8.5%
议价率8.4% 11.5% 12.0% 14.1% 18.8%
宜兰县、
基隆市单价(万元/坪) 10以下10-13 13-18 18-20 20以上
总销比例16.1% 24.5% 29.5% 13.3% 16.6%
议价率6.3% 6.3% 10.1% 16.8% 14.1%
统计日期：2008/5/19销售中之预售屋、新成屋
资料来源：住展房屋网www.myhousing.com.tw

议价率升高有两个主因
长久以来，预售屋及新成屋的议价率，大约都维持在五%至十%之间，推案单价一坪二十万，成交大约是十八万；推案单价三十万，成交约莫是二十七万，业者和客户之间，这样的默契维持有二十年了。
但是近四年来，房地产市场快速复苏，价格愈垫愈高，开价的级距愈跳愈大；相对的是，买方对市场及行情的认同度，虽然也是跟着上升，但是一般买方受限于所得(包括薪资及投资)的增加有限，信心度显然还是比不上建商，消费者追价的意愿相对偏低，议价空间就会拉大。
另一个原因是，单价愈高的市场，建商想要挑战行情的企图心就愈明显，所以不断跳空拉大与一般个案的价差，只要该个案具有支撑行情的议题，加上建商品牌，推案价格一再令区域客啧啧称奇。
区域客对价位的抗性是可以理解的，一心盘算着，我的收入又没增加，房价涨成这样，怎买的下手，想过去一坪才几万，现在这个行情有谁要买；但是就真的不断有非本地的区外客进来购买，议题加上品牌，让投资客继续放胆在买房子。
这几年的成功经验，累积投资客的投资本钱，以及对自己”眼光”的信心，加上股市中传产类股的大放异彩，钱滚钱的效应下，让投资客信心满满地在台北县市搜寻好的猎物。
时代在改变，产业的市场结构也会跟着有新律动。新成屋及预售屋的一般议价率，已经提升到过去中古屋的议价水准了，而且单价愈高的个案，议价空间就会愈大，这是今年房地产市场，与过去大不相同的「一般性」现象了。